韓国の個人大家に「破産」の懸念…融資規制の強化で出口見えず

韓国政府が複数住宅所有者への融資縮小など、あらゆるルートから規制を強化するなか、個人大家である賃貸事業者の間では先行きの見えない不安が広がっている。

特に融資を活用して「生計型賃貸事業（家賃で生計を立てる形態）」を営んできた大家の間では、一律の融資規制が導入されれば、保有物件が競売にかけられるなど破産の危機に直面しかねないと懸念する声が上がっている。

ひいては、チョンセ（伝貰：高額の保証金による賃貸形態）やウォルセ（まとまった保証金を大家に預け、毎月家賃を支払う制度）で入居する借り手の居住の安定まで脅かされかねない、との指摘も出ている。

22日、韓国の不動産関係者によると、韓国賃貸人連合は今月25日、「単身世帯および持ち家のない一般市民への非マンション系賃貸住宅規制に対する抗議集会」を開催する。同連合は今回の集会で、チョンセ資金融資の緩和、担保融資の緩和、チョンセ金返還保証・賃貸保証金保証の限度額の見直し、一般市民向け賃貸住宅を所有住宅の合計数から除外することなどを求める方針だ。

個人大家が団体行動に踏み切る背景には、韓国政府が複数住宅者への規制を強化するなかで、賃貸事業者向け融資を主な規制対象に据えたことがある。金融業界によると、政府は現在、賃貸事業者の融資期限を延長する際、賃貸所得に対する利息償還比率（RTI）を再適用する案などを検討中だ。

複数住宅者の場合、個人名義の住宅担保融資は通常30年から40年の分割返済構造であり、完済をもって終了するため延長に伴う問題は少ない。一方、賃貸事業者向け融資は当初3年から5年で設定され、その後は1年単位で更新されるのが一般的だ。このため、RTI規制の対象となる集合住宅（マンションを除く）賃貸事業者が基準を満たすために家賃を値上げすれば、借り手の負担がふくらむ。さらにローン返済の負担が重くなれば、一部の物件が競売にかけられる恐れもある。

こうした状況下で、連立住宅や多世帯住宅の家賃所得で生計を立てる「生計型賃貸事業者」の個人大家への打撃は、とりわけ深刻だ。特に個人大家は、引退後の高齢自営業者が占める割合が高い。韓国国税庁の統計ポータルによると、60代以上の不動産賃貸業者は123万7494人に上り、高齢層の全事業者数の35.2％を占めている。

誰も得しない制度を続けていればこうなるわな。

どうして、そんな制度が生まれたのかがわからない

「誰が誰と対立しています」の記事
韓国では一般的ですね

「何がどうなっているのか」が欠けている
どちらの言い分が正当なのか、判断する材料がない

そもそも韓国人とは、そういった判断をしない民族なのかもしれない

「勝てば良い」

そうやって、互いに裸で石をぶつけ合う民族なのだろう
外国人と話が通じるわけもない

偉大なるイジェミョン大統領が
「家を売って株を買え」って煽ってるんだから
みんな家を売ればいいんじゃないの？

スーパーサイクル予定

大家が借金と運用で回すチョンセを廃止できない韓国の負け
毎月家賃に完全移行しても国民負担が急増するので韓国の負け

韓国はもう詰んでいる

韓国5大銀行、家計融資が年間目標を超過…政府の不動産対策に注目

韓国の主要銀行が住宅ローンの限度額縮小など自主規制を強化したことで、家計融資残高は直近1週間で小幅に減少した。ただ、金融当局に提出した2026年の年間増加目標はすでに上回っている。

金融業界によると、KB国民、新韓、ハナ、ウリ、NH農協の5大銀行で、政策融資を除く家計融資残高は7月23日時点で649兆5398億ウォン。2025年末から4兆5637億ウォン増え、年間増加目標の4兆3300億ウォンを2337億ウォン上回った。

一方、7月15日時点と比べると1214億ウォン減少した。銀行が住宅ローンの限度額縮小や、融資募集人を介した申し込みの制限などを相次いで導入したため、増加ペースがやや落ち着いたとみられる。

融資増加を主導したのは住宅ローンだった。すでに承認された集団融資の実行が増えたほか、譲渡所得税の重課猶予終了前に売買された物件の融資が反映され、残高は616兆9035億ウォンとなった。6月末から2兆4112億ウォン増えており、7月は2026年最大の増加幅となる可能性がある。

個人向け信用融資も109兆4578億ウォンと、6月末から7306億ウォン増加した。投資資金を借り入れで確保する需要の拡大が影響したと分析されている。特に当座貸越型融資の残高は43兆9338億ウォンで、6525億ウォン増えた。

新韓銀行は8月5日から、信用融資の上限を最大1億ウォン、当座貸越型融資を5000万ウォンに制限する案を検討している。新韓銀行を除く4大銀行は、すでに信用融資の上限を1億ウォンとしている。

銀行業界は、政府が7月に発表する不動産総合対策に注目している。家計融資の総量規制によってマンション購入者の残金向け融資が難しくなるなか、実需者への支援策が盛り込まれるかが焦点となる。

すでに契約したマンションの残金融資を総量規制の対象から外す案や、算入割合を引き下げる案などが検討されている。銀行関係者は、追加の自主規制については政府の対策を確認してから判断するとの雰囲気が強いと説明した。

news1/

返済が滞り銀行も手持ちの通貨が減少して慌てて韓国銀行の当座預金を引き出すと信用問題が生じて取付騒ぎ、からの通貨危機へと移行しそうで怖いです(笑)韓国は過去2回やらかしています。