韓国の個人大家に「破産」の懸念…融資規制の強化で出口見えず

韓国政府が複数住宅所有者への融資縮小など、あらゆるルートから規制を強化するなか、個人大家である賃貸事業者の間では先行きの見えない不安が広がっている。

特に融資を活用して「生計型賃貸事業（家賃で生計を立てる形態）」を営んできた大家の間では、一律の融資規制が導入されれば、保有物件が競売にかけられるなど破産の危機に直面しかねないと懸念する声が上がっている。

ひいては、チョンセ（伝貰：高額の保証金による賃貸形態）やウォルセ（まとまった保証金を大家に預け、毎月家賃を支払う制度）で入居する借り手の居住の安定まで脅かされかねない、との指摘も出ている。

22日、韓国の不動産関係者によると、韓国賃貸人連合は今月25日、「単身世帯および持ち家のない一般市民への非マンション系賃貸住宅規制に対する抗議集会」を開催する。同連合は今回の集会で、チョンセ資金融資の緩和、担保融資の緩和、チョンセ金返還保証・賃貸保証金保証の限度額の見直し、一般市民向け賃貸住宅を所有住宅の合計数から除外することなどを求める方針だ。

個人大家が団体行動に踏み切る背景には、韓国政府が複数住宅者への規制を強化するなかで、賃貸事業者向け融資を主な規制対象に据えたことがある。金融業界によると、政府は現在、賃貸事業者の融資期限を延長する際、賃貸所得に対する利息償還比率（RTI）を再適用する案などを検討中だ。

複数住宅者の場合、個人名義の住宅担保融資は通常30年から40年の分割返済構造であり、完済をもって終了するため延長に伴う問題は少ない。一方、賃貸事業者向け融資は当初3年から5年で設定され、その後は1年単位で更新されるのが一般的だ。このため、RTI規制の対象となる集合住宅（マンションを除く）賃貸事業者が基準を満たすために家賃を値上げすれば、借り手の負担がふくらむ。さらにローン返済の負担が重くなれば、一部の物件が競売にかけられる恐れもある。

こうした状況下で、連立住宅や多世帯住宅の家賃所得で生計を立てる「生計型賃貸事業者」の個人大家への打撃は、とりわけ深刻だ。特に個人大家は、引退後の高齢自営業者が占める割合が高い。韓国国税庁の統計ポータルによると、60代以上の不動産賃貸業者は123万7494人に上り、高齢層の全事業者数の35.2％を占めている。