900世帯が入居ピンチ…韓国・完成目前の大型マンション、“軍事区域”→違法認定

2026年1月に入居が予定されている韓国光州市西区金湖洞（クモドン）の「WEPARK馬勒（マルク）公園」マンション。約900世帯が入居する大型マンションだが、その進入路の一部区間が軍事施設保護区域に含まれており、マンションの使用承認が下りない可能性が浮上している。

韓国監査院は、問題の進入路について「適法な推進方法を講じるように」と光州市に通知したが、現時点では有効な代案は示されていない。

監査院が24日に発表した「光州広域市における軍事施設保護区域内の違法道路使用および道路開設事業の推進に関する監査報告書」によれば、WEPARK馬勒公園マンションと「U大会道路」（光州市が2015年のユニバーシアード大会のために建設した往復6車線の道路）を結ぶ進入路「馬勒道路」は、国防省の事前承認を得ずに着工されたことが明らかになった。

空軍は2023年6月と7月の2回にわたり、光州市に対して道路工事の中止および既存工事の撤去を要求した。しかし光州市は、工事中断による民間事業者への補償負担（約43億ウォン）のうち未投入分26億ウォンを市が負担せざるを得なくなることなどを理由に工事を継続しており、軍事基地および軍事施設保護法に違反している状態だ。

監査院は報告書で「馬勒道路が開通すれば軍事基地法違反のみならず、爆発物安全距離を順守しないため、爆発事故の危険性にさらされる」と指摘している。近隣の馬勒洞には1975年に設置された空軍の弾薬庫があり、周辺212万平方メートルが制限保護区域に指定されている。制限保護区域は「軍事施設の最外郭から半径1キロ以内の範囲」と定められ、馬勒道路はこれに含まれる。

現在、光州市が合法的に馬勒道路を推進するには、空軍本部の「同意」が必要だ。しかし、地域住民は軍事施設保護区域であるがゆえ、50年間にわたり財産権行使が制限されてきた経緯があり、マンション建設に伴う軍の同意に対する強い反発は避けられない

一方、仮に馬勒道路の開設が不可能となれば、マンションの使用承認が下りず、入居予定者との間で訴訟問題に発展する可能性も懸念されている。

news1/

空軍の弾薬庫横のマンションって何かあれば誰が責任を取るのか？？

分譲価格200億ウォン台の「フェンディマンション」ブリッジローンの利子支払いに苦しみ、融資延長ができず公売に追い込まれ、政府、不良PF整理を圧迫し、建設会社の法廷管理事態が重なると、銀行、証券会社の融資規制強化優良事業場までドミノ悪化、今後の住宅供給にも悪影響

最近ソウル江南の超豪華ハイエンド住居施設として話題になった「葡萄バイフェンディカサ」開発用地が結局公売に移った。 当初、ソウル江南区論峴洞114一帯で進められていたプロジェクトで、マンション29世帯、オフィステル6室規模で建設される予定だった。 開発業界ではグローバル名品ブランドフェンディのインテリア·家具ブランドであるフェンディカサが参加することでさらに有名だった。

しかし、不動産景気の低迷のため、本プロジェクトファイナンス(PF)への転換が難しくなり、昨年7月ごろ、ブリッジローンの利子を支払うことができず、期限の利益喪失(EOD)状態になった。 以後、金融当局指針により「C(不良留意)」事業場に分類された後、公売まで追い込まれた。

実際に金融監督院は今年1月、不動産PF情報公開プラットフォームにPF整理·再構造化を推進中の195ヶ事業場を公開した後、先月28日に174ヶ事業場を追加した。 約1ヵ月でPF整理推進対象を2倍に増やしたわけだ。 1次·2次リストをすべて合わせた危険露出額（エクスポージャー）は6兆3000億ウォンだ。 今年、新規公売申請が急増するのもこれと関連している。

金監院が公開したリストを見れば、完工したソウル住商複合マンションはもちろん、大企業が投資した物流センター、グローバル企業のイケアが一時開発を考慮した用地が大挙含まれている。

ワールド建設が完工したソウル瑞草区良才洞（ソチョグ·ヤンジェドン）の「江南ワールドメルディアンプレステージマンション（2022年完工）」は一部世帯が公売対象に含まれた。 地下鉄3号線·新盆唐線良才駅の超駅勢圏なのに完売しなかったためだ。

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GSリテールが70億ウォンを投資した「楊州広積物流センター」開発事業もリストに名前を載せた。 本来は昨年8月に竣工予定だったが、不動産PF梗塞が激しくなり資金調達が円滑ではないと伝えられている。 GSリテール、未来アセット証券、イントラス投資運用などが開発事業のための特殊目的会社(SPC)の主要株主だが、事業費がギクシャクし公売市場に押し出された。

イケアが一時、店舗を建てようとした鶏龍市斗馬面農所里一帯の用地も公売に渡された。 このほか、釜山都市公社が進めているオシリア観光団地内の一部の土地もリストから探すことができる。

大型PF事業場を公売市場に誘導し、不良PFを整理すれば、地価も下がり、再び事業が進むだろうというのが金融当局の考えだが、速度は遅い様子だ。

不動産PF情報公開プラットフォームに公開された369ヵ所の事業場のうち、155ヵ所が入札を始めることもできなかった。 PF事業場は鑑定評価額を基盤に入札が進行されるが、買い手が現れなければ入札日も決まっていない。 政府がPF整理対象に挙げた事業場のうち、買収希望者さえ現れていないところが全体の約42%だという話だ。 状況がこうなので、公売市場に物件が出ても買収者と販売者の意見が合わず、流札が繰り返される場合が多いというのが開発業界の説明だ。

金融委員会によると、昨年末までに累積したPF整理·再構造化実績は6兆5000億ウォンを記録した。 金融界は昨年6月、事業性評価の結果、当時C(不良留意)·D(不良憂慮)等級を受けた不動産PF20兆9000億ウォンのうち9兆3000億ウォンを昨年末までに整理するという計画を発表したが、速度がはるかに遅いのだ。

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不良PFの整理がずるずると引きずられ、開発業界の枯死危機への懸念は高まっている。 泣き面に蜂で、昨年の非常戒厳以後、混乱した政局と共に中堅建設会社の法廷管理が続くと、銀行が危険加重資産(RWA)を減らしていき、この過程でPFなどリスクが大きい建設業種の融資を極度に避けている。 また、金融当局が証券会社のPF債務保証の危険加重値も大幅に高めることにすると、開発業界「資金源」が完全に封鎖されたという話まで出ている。

今年に入っては昨年、政府のPF事業性評価の際、相対的に良好と評価されたA（良好）·B（普通）等級も状態が悪化している。 実際、昨年の事業性評価当時、B等級を受け今年初めに本PF転換に成功したセウン3-2·3区域も昨年ブリッジローン満期延長に困難を経験し座礁するところだったが、やっと資金を調達した。 ある不動産開発会社の関係者は「C·D等級は不良を処理するという計画があるが、A·B等級に対しては政府がいかなる指針も下していない」として「このままでは今年末にはPF事業性評価でC·D等級に下方修正される事業場が大挙現れるだろう」と話した。

正常なA·B等級開発事業まで資金難で揺らぐことになれば、結局後暴風は今後の住宅供給不足と住居価格上昇で現れる可能性が高い。 不動産PFの整理過程とは別に、良好な事業場に対する支援策が必要だという声が大きい。

建国大学不動産大学院のパク·ハプス兼任教授は「今も不動産PF金利は8~9%台から下がらない」として「金融圏から資金を引き出せるという確信がないが、誰が公売市場で建設プロジェクトを買収しようとするのか」と主張した。 延世大学サンナム経営院のコ·ジュンソク教授は「用途変更さえすれば事業者が関心を持つほどの公売事業場も相当なので、政府と地方自治体の色々な努力が共に伴わなければならない」とし「政府のもう少し細密な接近が必要な状況」と話した。

マンション建設の計画段階で調べれば違法建築だとわかるだろうに、しかも補償金を払うのが嫌で行政が工事を止めないとか狂ってるな、あ、韓国では正常な考えだったか。

李在明がなんとかしてくれる。ww
事業者が左派ならな！ww

住めない人はビニールハウスに

南北統一すれば軍事区域じゃなくなって問題解決じゃん
レッツ赤化統一、李在明ファイティン！